不動産(取引・法令・税金・有効活用)

不動産登記法に基づく登記には第三者への対抗力(民法177条)が認められるが、公信力はない。したがって登記記録を信頼して無権利者と取引しても原則として保護されない点が最頻出のひっかけである。登記記録は表題部(表示に関する登記)と権利部に分かれ、権利部甲区には所有権に関する事項、乙区には抵当権など所有権以外の権利が記録される。仮登記は順位保全の効力しかなく対抗力を持たない。登記事項証明書は手数料を納付すれば誰でも交付請求できる。土地の公的価格は4つある。公示価格は地価公示法に基づき毎年1月1日を基準日として国土交通省の土地鑑定委員会が公表し、基準地標準価格は国土利用計画法施行令に基づき毎年7月1日基準で都道府県が公表する。相続税路線価は公示価格の80%水準で国税庁が毎年公表し、固定資産税評価額は公示価格の70%水準で市町村が3年ごとに評価替えを行う。基準日・公表主体・価格水準の組合せは表で確実に暗記すべきである。

宅地建物取引業法上の媒介契約は3類型ある。一般媒介契約には有効期間や報告義務の規制がないが、専任媒介契約は有効期間3ヶ月以内・2週間に1回以上の業務処理状況報告・指定流通機構への7日以内の登録が義務であり、専属専任媒介契約は1週間に1回以上の報告・5日以内の登録へと規制が強まる。重要事項説明は宅地建物取引士が契約成立前に行う。売買契約では、買主が交付した手付は民法557条により解約手付と推定され、相手方が契約の履行に着手するまでは買主は手付を放棄し、売主は倍額を現実に提供して契約を解除できる。2020年4月施行の民法債権法改正により旧瑕疵担保責任は契約不適合責任に再構成され、買主は追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除ができる。種類または品質の不適合については、買主が不適合を知った時から1年以内の通知が必要である(民法566条)。宅建業者が自ら売主となる場合、通知期間を引渡しから2年以上とする特約を除き、民法の規定より買主に不利な特約は無効となる(宅建業法40条)。

借地借家法では、普通借地権の存続期間は30年以上(最初の更新後20年、以後10年)であり、地主側の更新拒絶には正当事由を要する。更新のない定期借地権は3類型で、①一般定期借地権は存続期間50年以上・書面(電磁的記録も可)で設定、②事業用定期借地権等は10年以上50年未満・公正証書による設定が必須で居住用建物の所有目的には利用できない、③建物譲渡特約付借地権は30年以上で書面は不要である。公正証書が必須なのは事業用のみという点が頻出である。借家では、期間1年未満の普通建物賃貸借は期間の定めのない契約とみなされ、賃貸人からの解約申入れ・更新拒絶には正当事由が必要である。定期建物賃貸借(定期借家契約)は公正証書等の書面(電磁的記録も可)で締結し、契約前にあらかじめ更新がなく期間満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。期間1年以上の場合は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に賃借人へ終了通知を要する。

都市計画法では、都市計画区域のうち区域区分(線引き)により市街化区域(すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域で、用途地域を必ず定める)と市街化調整区域(市街化を抑制すべき区域で、原則として用途地域を定めない)に区分される。開発行為には都道府県知事等の開発許可が必要であり、市街化区域では1000㎡以上の開発行為が対象、市街化調整区域では規模にかかわらず許可を要する。建築基準法では用途地域は13種類あり、敷地が複数の用途地域にわたる場合は敷地の過半の属する地域の用途制限が敷地全体に適用される。接道義務として、建築物の敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない。幅員4m未満のいわゆる42条2項道路では道路中心線から2m後退した線が道路境界線とみなされ、セットバック部分は建蔽率・容積率算定上の敷地面積に算入されない。

建蔽率は建築面積の敷地面積に対する割合で、特定行政庁が指定する角地は+10%、防火地域内の耐火建築物等および準防火地域内の耐火・準耐火建築物等は+10%が加算され、指定建蔽率80%の地域内で防火地域内の耐火建築物等は100%(制限なし)となる。容積率は延べ面積の敷地面積に対する割合で、前面道路の幅員が12m未満の場合は、指定容積率と「前面道路幅員×法定乗数(住居系用途地域4/10、その他の地域6/10)」のいずれか小さい方が適用される。敷地が規制の異なる地域にわたる場合は面積按分による加重平均で計算する。建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)では、集会の決議要件は普通決議が過半数、規約の設定・変更・廃止が4分の3以上、建替え決議が5分の4以上である。農地法は、3条(権利移動)が農業委員会の許可、4条(転用)・5条(転用目的の権利移動)が都道府県知事等の許可を要するが、市街化区域内の農地は4条・5条についてあらかじめ農業委員会に届け出れば許可は不要となる(3条にこの特例はない)。

不動産取得税は都道府県が課税し、課税標準は固定資産税評価額で、本則税率4%だが土地および住宅には3%の特例税率が適用される。相続や法人の合併による取得は非課税だが、贈与による取得は課税される点がひっかけである。一定の新築住宅は課税標準から1200万円(認定長期優良住宅は1300万円)が控除され、宅地は課税標準が2分の1となる特例がある。登録免許税は登記の際に課される国税で、2024年4月から相続登記の申請が義務化された点も押さえたい。消費税は建物の譲渡・貸付け(居住用を除く)には課税されるが、土地の譲渡は非課税である。保有時の固定資産税は毎年1月1日現在の固定資産課税台帳に登録された所有者に市町村が課税し、標準税率1.4%、住宅用地は200㎡以下の小規模住宅用地部分の課税標準が6分の1(200㎡超の部分は3分の1)となる。都市計画税は原則として市街化区域内の土地・家屋に課され、制限税率0.3%、小規模住宅用地の課税標準は3分の1である。

土地建物の譲渡所得は申告分離課税で、譲渡した年の1月1日における所有期間で判定し、5年超の長期譲渡所得は税率20.315%(所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%)、5年以下の短期譲渡所得は39.63%である。取得費が不明な場合は譲渡収入金額の5%を概算取得費とできる。居住用財産の3000万円特別控除(租税特別措置法35条)は所有期間を問わず適用できるが、配偶者や直系血族など特別関係者への譲渡には適用されず、原則3年に1度しか使えない。所有期間10年超の居住用財産には軽減税率の特例(課税長期譲渡所得6000万円以下の部分14.21%)があり、3000万円特別控除と併用できるが、住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)とは併用できない。土地の有効活用では、等価交換方式(土地所有者が土地を提供しデベロッパーが建設した建物の一部を取得する方式で自己資金が不要)、事業受託方式、建設協力金方式、土地信託方式、定期借地権方式の特徴比較が頻出である。投資判断指標では、NOI利回り(純利回り)=年間純収益÷総投資額、DCF法、借入金の併用により自己資金に対する収益率を高めるレバレッジ効果が問われる。