建築法規② 集団規定(用途地域・容積率・高さ制限)と関係法令

建築基準法の集団規定(法第3章・法第41条の2以下)は、都市計画区域及び準都市計画区域内に限り適用される点をまず押さえる。集団規定の入口となるのが道路と敷地の関係である。法第42条第1項は道路を原則として幅員4m以上のものと定義し、道路法上の道路、都市計画法等による道路、特定行政庁から位置の指定を受けた道路(位置指定道路)などを列挙する。幅員4m未満でも、基準時に既に建築物が立ち並んでいた道で特定行政庁が指定したものは同条第2項によりみなし道路(2項道路)となり、原則として道路中心線から水平距離2mの線が道路境界線とみなされ、建替え時にはセットバックが必要となる。法第43条第1項は接道義務を定め、建築物の敷地は道路(自動車のみの交通の用に供するもの等を除く)に2m以上接しなければならない。ただし同条第2項により、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認める場合の認定・許可の例外がある。本試験では、2項道路のセットバック部分は敷地面積に算入されず、容積率・建蔽率算定の基礎から除かれる点が繰り返し問われる。

用途地域は都市計画法に基づき13種類が定められている。住居系8種(第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域)、商業系2種(近隣商業地域、商業地域)、工業系3種(準工業地域、工業地域、工業専用地域)であり、平成30年施行の改正で田園住居地域が追加された。建築基準法第48条及び別表第2が用途地域ごとに建築できる用途を定める。頻出の整理として、神社・寺院・教会、診療所、保育所、公衆浴場、巡査派出所は全ての用途地域で建築できる。一方、病院と大学は第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域では建築できない。幼稚園・小中高等学校は工業地域・工業専用地域で不可、住宅・共同住宅・老人ホームは工業専用地域のみ不可である。敷地が2以上の用途地域にわたる場合は、法第91条により敷地の過半の属する地域の用途制限が敷地全体に適用される点も定番の出題である。

容積率(延べ面積の敷地面積に対する割合)は法第52条が規律する。都市計画で定められた指定容積率に加え、前面道路の幅員が12m未満の場合は、幅員(m)に法定乗数を乗じた値との比較が必要となる。乗数は住居系用途地域では4/10、その他の地域では6/10であり、指定容積率と道路幅員による数値のいずれか小さい方が限度となる。前面道路が2以上あるときは最大の幅員を用いる(法第52条第2項)。延べ面積の算定では不算入措置が頻出である。①住宅・老人ホーム等の地階でその天井が地盤面からの高さ1m以下にある部分は、住宅等部分の床面積の合計の1/3を限度に不算入(同条第3項)、②エレベーターの昇降路の部分並びに共同住宅・老人ホーム等の共用の廊下・階段の用に供する部分は全部不算入(同条第6項)、③自動車車庫は各階の床面積の合計の1/5、宅配ボックス設置部分は1/100を限度に不算入(令第2条第1項第4号・第3項)である。敷地が容積率の異なる2以上の地域にわたる場合は、各部分の面積比による加重平均で敷地全体の限度を算出する(同条第7項)。

建蔽率(建築面積の敷地面積に対する割合)は法第53条による。都市計画で定める指定建蔽率を基本に、緩和が2系統ある。第一に、防火地域内の耐火建築物等、又は準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等は1/10加算される(同条第3項第1号。準防火地域の緩和は平成30年改正・令和元年施行で追加された論点である)。第二に、街区の角にある敷地等で特定行政庁が指定するもの(角地)は1/10加算される(同項第2号)。両方に該当すれば2/10の加算となる。さらに、指定建蔽率が8/10とされている地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物等には建蔽率の制限自体が適用されない(同条第6項)。巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊も適用除外である。敷地が建蔽率の異なる2以上の地域にわたる場合は容積率と同様に加重平均による(同条第2項)。角地は「適用除外」ではなく「1/10加算」にとどまる点、準耐火建築物等による緩和は準防火地域に限られる点が、ひっかけとして繰り返し出題されている。

高さ制限は4種を体系的に整理する。①絶対高さ制限(法第55条): 第一種・第二種低層住居専用地域及び田園住居地域では、建築物の高さは10m又は12mのうち都市計画で定められた限度を超えてはならない。②道路斜線制限(法第56条第1項第1号・別表第3): 全用途地域及び用途地域の指定のない区域に適用され、前面道路の反対側の境界線からの水平距離が一定の適用距離内で、住居系は1.25、その他は1.5の勾配により高さが制限される。建築物を道路境界線から後退させた場合は、その後退距離だけ反対側に起点を移す緩和がある(同条第2項)。③隣地斜線制限(同項第2号): 住居系は立上り20mに勾配1.25、その他は31mに勾配2.5である。絶対高さ制限のある低層住居専用地域・田園住居地域には適用されない。④北側斜線制限(同項第3号): 低層住居専用地域・田園住居地域は立上り5m、第一種・第二種中高層住居専用地域は立上り10mにそれぞれ勾配1.25で、真北方向の水平距離により算定する。なお中高層住居専用地域のうち日影規制の対象区域内では北側斜線制限は適用されない。

日影規制(法第56条の2・別表第4)は、中高層建築物が冬至日の真太陽時午前8時から午後4時まで(北海道は午前9時から午後3時まで)の間に生じさせる日影を、敷地境界線からの水平距離5m超・10m超の範囲ごとに一定時間以内に制限するものである。対象区域は別表第4に掲げる地域のうちから地方公共団体の条例で指定する。商業地域、工業地域、工業専用地域は別表第4に掲げられておらず、対象区域に指定されることはない。対象建築物は、低層住居専用地域・田園住居地域では軒の高さが7mを超えるもの又は地階を除く階数が3以上のもの、それ以外の対象地域では高さが10mを超えるものである。日影の測定は平均地盤面からの高さが低層系で1.5m、その他の地域で4m又は6.5mの水平面上で行う。また、対象区域外にある高さ10m超の建築物でも、冬至日に対象区域内の土地に日影を生じさせるものは、対象区域内にある建築物とみなして規制が及ぶ(同条第4項)点が頻出のひっかけである。

防火地域・準防火地域(法第61条)では、建築物の階数・延べ面積に応じて耐火建築物等・準耐火建築物等としなければならない。平成30年改正で旧規定は性能規定化され、具体の基準は令第136条の2に定められた。防火地域内の看板・広告塔等で建築物の屋上に設けるもの又は高さ3mを超えるものは、主要な部分を不燃材料で造り又は覆わなければならない(法第64条)。建築物が防火地域・準防火地域の内外にわたる場合は、原則として厳しい方の規制が建築物全体に適用される(法第65条)。関係法令では都市計画法の出題が中心で、開発行為(主として建築物の建築等の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更)は原則として都道府県知事等の許可を要し、市街化区域では原則1,000平方メートル以上が対象、市街化調整区域では規模にかかわらず原則として許可が必要である。また建築物省エネ法の改正により、令和7年4月から原則すべての新築建築物に省エネ基準への適合が義務付けられた点は最新の重要改正として押さえる。